メイワ不動産株式会社のブログ｜高松市の不動産のことなら メイワ不動産株式会社

令和３年６月１０日（木）

みなさんこんにちは。
いかがお過ごしですか？

昨日、こんな事案に遭遇しました。

「地番：高松市〇〇町〇〇番」の土地の登記事項証明書をもとに
１４条地図（公図）を取得しようとすると、エラーになり取得できませんでした。

そこで隣接地番の公図を取得したのですが
公図上にどこにも必要な地番が記載されていませんでした。

もう一度謄本をよく見てみると「現地確認不能」と書かれていました。

みなさんも公図上に地番がない、みたいな経験はないでしょうか。

「さて、困ったものだ。」とおもい、周辺の社員に聞いてみたところ、
「旧図をとってみるといいですよ。」とアドバイスを受けました。

旧図とは、今の公図の前にあった手書きで地番と地目が地図上に記されたものです。

正確な寸法ではありませんが、
隣接地の地番などからその「現地確認不能」土地がどこにあるかがわかるケースがあります。

法務局に行って確認した結果、
どうやら宅地の角地の隅切部分の道路に吸収されていたことがわかりました。

よかった。よかった。

星野

容積率の計算で、４２条２項道路は、セットバック部分を含めたみなし４ｍ道路に対して、商業系なら６/１０を乗じて、２４０％（４ｍ×６/１０）、指定容積率で比べて計算されます。
しかし、４３条２項２号道路は、現況幅員に直接６/１０かけて計算されるので、前面道路が幅員１ｍなら、１ｍ×６/１０＝６０％となってしまう。これはきついですね。

令和２年１２月１日
「無償譲渡は瑕疵担保責任を負わない？？」
不動産を無償で譲渡するケースはあると思います。
例えば、建物がめっちゃ古い建物の場合で、建物価格を０円にして、土地価格のみで売却する場合です。
この場合、無償譲渡は法律上「贈与」にあたるらしく、
「建物部分について売主は瑕疵担保責任を負わない」と推定されるそうです（民法５１１条解釈）。
詳しい方がいればぜひ教えていただきたいです。
確かに古すぎる建物で建物に耐火性がないものまで売主が瑕疵担保責任を負うことは売主にとって酷だと思っていましたが、
これで売主側も少し気持ちが楽になりますね。
但し、売主が瑕疵について善意であることが条件です
重要事項にもこの点明記して進めることが出来ればと思います。

令和２年１０月１３日

不動産取得税

おつかれさまです。メイワ不動産です。
先日、香川県の県税事務所にお問い合わせさせていただき、不動産取得税について調べてみたのでご紹介します。
不動産売買で見落としがちなのが不動産取得税です。
不動産取得税は県税で買主側による納付が必要な税です。

まず、土地についてですが、香川県では全て「固定資産税評価額×１／２×３％」らしいです。
なので、みなさんのお手元の固定資産税納税通知書などを見て、固定資産税評価額に１／２を乗じて千円未満を切り捨て、その後３％を乗じて１００円未満を切り捨てると不動産取得税額が得られます。
ここで、おもしろいなと思ったのは、売買対象が底地だったとしても計算式は同じだということです。
なぜ面白いかというと、相続税の財産評価だと底地、いわゆる、貸宅地は更地の評価額に０．６とか乗じたりするはずですが、そういう計算は不動産取得税の場合はないのだそうです。
なぜないかまでは聞いていませんので、もしご存じの方がおられましたら教えてください。

次に、建物ですが、建物は事業用の場合は固定資産税評価額に４％乗じた金額、居住用の場合は３％を乗じた金額だそうです。
さらに、居住用の場合、買主が個人なら軽減措置があり、さらに築年数によって１，２００万円などの控除があります。ここで勉強になったのは、法人の場合、居住用でも３％特例はないかと思ったのですが、どうやら３％の特例と１，２００万円の控除は別物らしく、法人取得居住用マンションの場合は３％の特例は受けられますが、軽減措置は受けられないということでした。

詳しくは、税務署または税理士に聞いてほしいのですが、税金については不動産取引でもよく問題なっていますので、必ず税務署に確認するようにしています。
さらには、税理士法で無資格者は個別具体的な税金の説明はしてはいけないことになっておりますので、お客様には最終的には税務署か税理士に聞いていただくかご紹介するようにしています。

令和２年１０月６日

令和２年地価調査

お世話になります。
パタパタと８月、９月は鑑定評価業務が忙しく、やっとひと段落しましたので、ホームページの充実に努めていきたいと思います。

先日、地価調査が発表されましたね。
参考：令和2年都道府県地価調査（国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000431.html

地価調査は令和元年７月１日から令和２年６月３０日までの１年間の地価調査基準地の単価の推移を知ることが出来るのですが、前半６ヶ月は上昇気流の流れでしたが、後半が新型コロナウイルスの影響で下降気流です。なんで、１年間を通してみると「いろいろ」というのが正直な感想なのでしょうか。

公的な価格として、地価公示（国）、地価調査（都道府県）、国税路線価（税務署）、固定資産税路線価（市町村）の主に４つがあります。なんでこんなにたくさん指標が必要なのかはわかりませんが、それぞれの管轄ごとにきちんと不動産マーケットをつかむ必要があるからではないかと思っています。

ご興味がある方は、以下のサイトがうまくまとまっていますので参考にしてみてください。
参考：全国地価マップ
https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

令和２年９月４日

限定価格

みなさん限定価格ってご存じですか。

土地を売りたい時に、お隣さんに売るのが一番お得なケースがあります。

例えば、みなさんが所有している土地が「旗竿地」だった時、
旗竿地は一般的に「整形地」に比べて安い価格でしか売れませんよね。

しかし、隣の人の土地を購入して、その「旗竿地」が一体地にできれば、
きれいな正方形の土地になるわけですから、
この場合、お隣さんの土地を全然関係ない第３者が購入する金額よりも、
多少高い価格を出しても旗竿地のお隣さんが購入した方が
敷地の形がきれいになって効用が増大するケースがあります。

このような場合、隣同士の「限定」された関係で発生する増分価値が認められて
土地価格が高く査定されるケースがあります。

これを「限定価格と言います。

こういう場合は、お隣さんに、まずは売買の依頼をした方がよいと思います。

みなさんの土地も、もしかするとおとなりさんに売った方が
お隣さんが得しそうなケースであるかもしれません。

そのときは、この「限定価格」ではないか思い出してみるとよいでしょう。

そのときの価格の決め方についてはまた別の機会にお話しすることとします。

ご興味があればぜひメイワ不動産へご相談を。

高松市花ノ宮町の戸建物件ですが、
8/29に別の不動産流通業者で申し込みが入ったようです。
現在、販売を中止しておりますので、よろしくお願いします。
チラシ等を通じて頑張って告知を行っておりましたが、
別の業者での申し込みとなりました。
残念です。
しかし、当物件は１年ちかく動きがなかったですから、
今回の様に他社ではありますが、申し込みが入ってよかったですね。

「相続税路線価比率を計算して取引事例単価から対象地の売買価格を推定する」

対象地の売買価格を推定するにあたり、同じ町内に実際の取引事例があれば、それはかなり参考になります。

取引事例とは、実際に取引が成立した成約事例とも言います。

その取引事例の取引単価にその取引事例地の相続税路線価と対象地の相続税路線価の比率を使って
対象地の売買価格を推定することもできると思います。

例えば、香川県高松市花の宮町１丁目の実際の路線価を使って考えてみましょう。

今、弊社の土地価格を考えてみようとして、
弊社の東側で面している道路の相続税路線価は８５，０００円/㎡となっています。

それで、同じ町内で少し離れているところの実際に取引が行われた土地の前面の相続税路線価は５１，０００円/㎡で、
実際の取引は１００，０００円/㎡（３３１，０００円/坪）で行われていたとします。

この場合、弊社の売買価格を予想する方法として、２つの地点の格差を８５，０００円/㎡÷５１，０００円/㎡＝１．６７倍になりますから、
これをこの二つの土地の地域格差と考えて、１００，０００円/㎡を１．６７倍して１６７，０００円/㎡と推定できそうです。

実際は、この方法には、度外視されていることが多々ありますが、
一つの目安としては、利用しやすい方法ではないでしょうか。

みなさん、身近な成約事例がもしありましたら、
この相続税路線価比率を使って対象地の単価を推定してみてはいかがでしょうか。

相続税路線価から時価を推定する

自分の自宅の土地の売却価格を推定する方法として、
前面道路の相続税路線価から判定する方法があります。

相続税路線価とは、相続税財産評価を行う際に利用される単価で、
対象地の前面道路に㎡単価が地図上に記入されています。

インターネットで「地価マップ」と検索していただけると閲覧することができます。

相続税路線価は、およそ時価の８０％程度といわれていまして、
したがって、相続税路線価から時価を推定するために、
時価Ｘ×８０％＝相続税路線価ですから、Ｘ＝相続税路線価÷０．８で求めることが出来ます。

あくまで、推定値ですから本来の正しい時価かどうかはわかりませんが、
概ねその地域の価格相場を把握するには、参考になると思います。

みなさんも「地価マップ」で、ぜひご自身のおうちの前面道路の相続税路線価を調べてみてはいかがでしょうか。

令和２年８月１４日

税について

不動産の取引には、税金が多く絡んできます。
不動産取得税、登録免許税、譲渡所得税、相続税などです。
お客様の窓口となっている媒介業者は、当然この税金に関するアドバイスを求められることもあります。
しかし、税金に関して間違った情報でお客様に説明する宅建業者も多く、全国では税に関する多くのトラブル事例となっています。
本来、税金に関しては、お客様自身が税理士や税務署に確認すべきものでありますが、宅建業者がすべて「税理士等に聞いてください。」と通り一辺倒で説明することは真の不動産コンサルティングではないとも思います。
したがって、私は、一般的な税に関する情報をお伝えはしますが、最終的には、税務署にお客様と共に訪問したり、税理士を紹介したりなど宅建業者は責任を取ることができないことをお伝えするようにします。
税に関する特例は適用要件が複雑で適用できる場合、できない場合がありますので、ぜひ皆様も宅建業者への確認だけで終始するのではなく、税務署や税理士に質問することをお勧めします。