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令和２年９月４日

限定価格

みなさん限定価格ってご存じですか。

土地を売りたい時に、お隣さんに売るのが一番お得なケースがあります。

例えば、みなさんが所有している土地が「旗竿地」だった時、
旗竿地は一般的に「整形地」に比べて安い価格でしか売れませんよね。

しかし、隣の人の土地を購入して、その「旗竿地」が一体地にできれば、
きれいな正方形の土地になるわけですから、
この場合、お隣さんの土地を全然関係ない第３者が購入する金額よりも、
多少高い価格を出しても旗竿地のお隣さんが購入した方が
敷地の形がきれいになって効用が増大するケースがあります。

このような場合、隣同士の「限定」された関係で発生する増分価値が認められて
土地価格が高く査定されるケースがあります。

これを「限定価格と言います。

こういう場合は、お隣さんに、まずは売買の依頼をした方がよいと思います。

みなさんの土地も、もしかするとおとなりさんに売った方が
お隣さんが得しそうなケースであるかもしれません。

そのときは、この「限定価格」ではないか思い出してみるとよいでしょう。

そのときの価格の決め方についてはまた別の機会にお話しすることとします。

ご興味があればぜひメイワ不動産へご相談を。

「相続税路線価比率を計算して取引事例単価から対象地の売買価格を推定する」

対象地の売買価格を推定するにあたり、同じ町内に実際の取引事例があれば、それはかなり参考になります。

取引事例とは、実際に取引が成立した成約事例とも言います。

その取引事例の取引単価にその取引事例地の相続税路線価と対象地の相続税路線価の比率を使って
対象地の売買価格を推定することもできると思います。

例えば、香川県高松市花の宮町１丁目の実際の路線価を使って考えてみましょう。

今、弊社の土地価格を考えてみようとして、
弊社の東側で面している道路の相続税路線価は８５，０００円/㎡となっています。

それで、同じ町内で少し離れているところの実際に取引が行われた土地の前面の相続税路線価は５１，０００円/㎡で、
実際の取引は１００，０００円/㎡（３３１，０００円/坪）で行われていたとします。

この場合、弊社の売買価格を予想する方法として、２つの地点の格差を８５，０００円/㎡÷５１，０００円/㎡＝１．６７倍になりますから、
これをこの二つの土地の地域格差と考えて、１００，０００円/㎡を１．６７倍して１６７，０００円/㎡と推定できそうです。

実際は、この方法には、度外視されていることが多々ありますが、
一つの目安としては、利用しやすい方法ではないでしょうか。

みなさん、身近な成約事例がもしありましたら、
この相続税路線価比率を使って対象地の単価を推定してみてはいかがでしょうか。

相続税路線価から時価を推定する

自分の自宅の土地の売却価格を推定する方法として、
前面道路の相続税路線価から判定する方法があります。

相続税路線価とは、相続税財産評価を行う際に利用される単価で、
対象地の前面道路に㎡単価が地図上に記入されています。

インターネットで「地価マップ」と検索していただけると閲覧することができます。

相続税路線価は、およそ時価の８０％程度といわれていまして、
したがって、相続税路線価から時価を推定するために、
時価Ｘ×８０％＝相続税路線価ですから、Ｘ＝相続税路線価÷０．８で求めることが出来ます。

あくまで、推定値ですから本来の正しい時価かどうかはわかりませんが、
概ねその地域の価格相場を把握するには、参考になると思います。

みなさんも「地価マップ」で、ぜひご自身のおうちの前面道路の相続税路線価を調べてみてはいかがでしょうか。